Der Immobilienmarkt im Osten und die „blühenden Landschaften” von Helmut Kohl.

Fakt ist: Es gibt viele wirtschaftliche Fortschritte im Osten, die vor 35 Jahren noch undenkbar waren. Sowohl privat als auch in der Wirtschaft.

Hier ist meine Einschätzung des Immobilienmarktes im Osten: Die Durchschnittspreise für private und gewerbliche Immobilien werden in den nächsten fünf bis zehn Jahren stark sinken. 

Hier einige Gründe:

Durch die letzte Niedrigzinsphase hatten sich auch im Osten die Immobilienpreise, vor allem im Privatbereich, deutlich erhöht. Selbst für Immobilien, die eigentlich abgerissen werden sollten. Trotzdem fanden sich teilweise Käufer hierfür, weil das Geld „billig war” und irgendwo vertan werden musste. Banken genehmigten Kredite, die sie zwei oder drei Jahre vorher nicht ausgereicht hätten, da sie sonst auf ihrem „brachliegenden Geld” sitzen geblieben wären bzw. sogar Zinsen hätten zahlen müssen. Diese Zeit ist bekanntlich vorbei.

Die demografische Entwicklung im Osten ist katastrophal und wird sich noch weiter zuspitzen. Während sich die düsteren Prognosen für die gesamte Bundesrepublik durch gestiegene Zuwanderung und steigende Geburtenzahlen etwas entspannt haben, werden sich der Bevölkerungsrückgang und die Überalterung speziell in den ostdeutschen Bundesländern exorbitant zuspitzen. Das gilt auch, wenn die Abwanderung gestoppt ist. Die Demografie wird die wirtschaftliche Entwicklung hemmen, wenn durch die Alterung der Bevölkerung das Arbeitskräftepotenzial zurückgeht und die ostdeutschen Bundesländer für Unternehmen an Attraktivität einbüßen. Dabei steht die „Rentnerschwemme” aus den geburtenstarken „Baby-Boomer-Jahrgängen” erst noch bevor – von etwa 2025 bis 2035.  

Es wird zu einem Überangebot an Ein- und Mehrfamilienhäusern kommen. Einerseits werden die Zinsbindungen und staatlichen Zuschüsse irgendwann auslaufen, sodass viele private Eigentümer ihren Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können. Andererseits werden Vermieter keine Mieter mehr finden, da sich die Einwohnerzahl im Osten stark verringern wird. Dies gilt insbesondere für den ländlichen Raum. Auf Zuwanderung zu hoffen ist vergeblich, da sich die Sozialkassen die vorherrschende Art der Zuwanderung schlicht nicht mehr leisten können, sonst werden sie kollabieren. Die zukünftigen Investitionen in die energetische Sanierung der Wohnimmobilien werden nicht bezahlbar sein und sich ebenfalls negativ auf die Immobilienpreise auswirken.

Im gewerblichen Bereich werden die Nutzflächen zurückgehen und es wird zu Leerstand kommen. Es wird schlichtweg kein Bedarf mehr für diese Flächen vorhanden sein. Dies wird sich ab Ende dieses Jahrzehnts extrem zuspitzen. Im Einzelhandel werden beispielsweise nur die großen Player ihre Verkaufsflächen erhalten bzw. in bessere Lagen gehen, da es keinen tatsächlichen Mehrbedarf an neuen Verkaufsflächen gibt. Kleinere Unternehmen werden nur mit neuen Konzepten im Flächenhandel überleben, die meisten werden jedoch vom Markt verschwinden. Durch die Corona-Pandemie kam es zu einer extremen Veränderung der Einkaufgewohnheiten. Der Trend zum Online-Geschäft wird sich fortsetzen und durch Billiganbieter aus Asien noch weiter verstärken. Das bedeutet, dass sehr viele Flächen frei werden und es viel weniger neue Mieter bzw. Betreiber für Einzelhandelsflächen geben wird. 

In absehbarer Zeit werden durch KI hunderttausende „Bürojobs“ in Deutschland wegfallen, beispielsweise in Versicherungen, Verwaltungen und im öffentlichen Dienst. Die Millionen Quadratmeter Leerstand werden nicht nachvermietet werden.

In der Hotellerie und Gastronomie werden die stetig steigenden finanziellen Belastungen durch Energie, Löhne und Lohnnebenkosten sowie Wareneinkauf und der andererseits hohe Mangel an Mitarbeitern zu einem immer schnelleren Rückgang der Unternehmenszahlen führen. Wer wird sich in den kommenden Jahren in diesen Segmenten noch selbstständig machen oder sogar expandieren wollen?

Diese und weitere Entwicklungen gilt es bei Immobilieninvestitionen zu berücksichtigen. Es gilt, bestehende Chancen zu nutzen und Projekte zu entwickeln, die speziell auf die langfristigen Wünsche und Bedürfnisse potenzieller Investoren oder Mieter ausgerichtet sind. Es gibt viele Liegenschaften, die nicht vermarktet werden, weil die Eigentümer bisher vielleicht die falschen Entwicklungs- oder Vermarktungsstrategien verfolgt haben.  

Fehlinvestments haben immer zwei Hauptursachen:

 1. Inkompetente und/oder nicht neutrale Berater, Vermittler oder Partner.

2. Der Investor hat selbst zu wenig Kenntnis von der Art des Investments.